UPDATE:
Jens Kybnæb, som repræsenterer selskabet JK Invest ApS med CVR nr. 27185487, valgte at lægge sag an mod Imbro A/S ved byretten i Aarhus.
Ifølge Jens Kybnæb skulle Imbro A/S dække forskellen mellem den realiserede leje og bruttolejen mens Imbro A/S på den anden side kun mente vi skulle dække forskellen mellem den realiserede leje og nettolejen.
Jens Kybnæb havde opgjort ”tabet” til 117.000 kr. mens Imbro A/S, som det også fremgår af vores svar fra den 13. september 2021 herunder, havde tilbudt at betale ca. 40.000 kr. Faktisk havde Imbro A/S tilbudt investorer et forlig på 46.000 kr.
I byrettens afgørelse (BS-18259/2022-ARH) kom retten frem til at; ”På denne baggrund og efter bevisførelsen i øvrigt finder retten ikke, at der er grundlag for at forstå udlejningsgarantien således, at investorerne skal stilles bedre end det budgetterede resultat, og den deri indeholdte tomgang.”
Derfor kommer Aarhus Byret frem til at ” Imbro A/S tilpligtes at betale i alt 26.003 kr.”
Vi er ikke forundret over at byretten kom frem til dette resultat, men synes at man godt kunne have sparet et i forvejen presset retssystem for dette unødvendigt spild af ressourcer.
Imbro A/S
Oprindeligt svar pr. 13. sept. 2021:
Kære Jens Kyhnæb,
Tillad os, at komme med lidt baggrundsinfo så udenforstående har en chance for at danne sig et overblik over bevæggrunden for din anmeldelse.
Du skylder nemlig offentligheden, at forklare, hvori tvisten ligger: Nemlig hvad er bruttoleje og hvad er nettoleje.
Vi har ganske rigtigt ydet en lejegaranti fra overtagelsen af ejendommen frem til 31. december 2020. I og med at overtagelsen var den 1. april 2019 har Imbro A/S således ydet en lejegaranti på 20 måneder og ikke kun 12 måneder som du skriver i din anmeldelse.
Nettolejen er den leje en ejendom giver i samlet lejeindtægt såfremt der er fuldt udlejet til den angivne leje. I ejendommen som du (samme med andre) investerede i var nettolejen ca. 2,45 mio. kr. for perioden 1. april 2019 til 31. december 2020.
Bruttolejen er derimod den reelle leje man modtager i indtægt, dvs. fratrukket evt. ledige lejemål eller ydede rabatter på lejen. Når man driver en udlejningsejendom så vil der som oftest være en helt naturlig udskiftning af lejere. I den ideelle verden bliver et lejemål genudlejet i samme øjeblik den tidligere beboer opsiger sit lejemål. I den virkelige verden må vi desværre erkende, at sådan forholder det sig ikke altid. Der vil typisk være “huller” i udlejningen, det man også kalder for tomgang. Det sker alle steder, hvor man har med udlejning at gøre. Udbydere, der ikke kalkulerer med tomgang i sit udbudsmateriale, agerer i vores optik i modstrid med virkeligheden.
I budgettet for din ejendom havde vi indregnet en tomgang på 3,5%, således at vores beskrivelse af ejendommens fremtidige økonomi og potentielle lejeindtægt lå så tæt op ad virkeligheden som muligt. Det synes vi er den mest ordentlige måde at give vores investorer et retvisende forecast over en investering på.
Tomgangen, eller forskellen mellem netto- og bruttoleje er derfor 3,5% af 2,45 mio. kr. = 85.750 kr. Således at bruttolejen er ca. 2,364 mio. kr.
Når vi i prospektet udsteder en lejegaranti for ejendommen, så dækker lejegarantien naturligvis den lejeindtægt der kalkuleres med i budgettet, altså indeks 96,5. Vi garanterer ikke mere end de budgetter, vi baserer en investeringscase på.
Den samlede lejeindtægt i din ejendom var kun 2,324 mio. kr. i den pågældende periode og vi har derfor tilbudt – ved flere lejligheder – at dække differencen mellem de 2,364 og 2,324 mio. kr.
Du og de øvrige investorer har indtil videre afvist vores tilbud og ønsker at Imbro A/S skal dække nettolejen, dvs. inklusiv den tomgang vi forventede der ville opstå i forbindelse med driften. En garantiforpligtelse ud over det, der er aftalt, kan vi imidlertid ikke se det rimelige i, at vi skal påtage os.
